1단계: 시작 — 건물주가 사실을 알게 되는 시점
이 노트는 상가나 오피스텔 호실을 세놓은 개인 건물주를 위한 것입니다. 임차인의 영업장이 단속되었다는 연락을 받았거나, 이웃 입주자에게서 성매매 영업이 의심된다는 말을 들은 상황을 전제로 합니다. 이 독자가 궁금해하는 점은 하나입니다. 성매매를 직접 알선하지 않은 건물주가 언제부터 처벌 대상에 들어가는지, 그리고 그 시점 이후 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지입니다. 기존 글들은 광고·알선의 범위, 추징액 산정, 보호처분과의 관계를 다루었고, 건물을 빌려준 사람의 '인지 시점'을 기준으로 절차를 정리하지는 않았습니다.
이 단계에서 정해진 법정 기간은 없습니다. 다만 뒤의 모든 판단이 "건물주가 언제 알았는가"를 기준으로 갈리므로, 사실을 알게 된 날짜와 경위를 그날 바로 기록해 두는 것이 출발점입니다. 준비할 서류는 단속 연락을 받은 문자·통화 기록, 이웃의 제보 내용, 임대차계약서 사본입니다. 이 단계에서 결정하는 주체는 건물주 본인입니다.
기록할 때의 기준은 '처음 의심이 생긴 날'과 '확실히 알게 된 날'을 나누어 모두 적는 것입니다. 수사기관은 건물주가 확정적으로 안 날뿐 아니라 알 수 있었던 정황이 언제 생겼는지도 함께 살필 수 있기 때문입니다. 예를 들어 이웃의 제보를 먼저 듣고 며칠 뒤 단속 연락을 받았다면, 두 날짜를 각각 적고 그 사이에 한 일(임차인에게 문의한 내용, 현장 방문 여부)을 시간 순서대로 남겨 둡니다. 기억에 의존한 사후 정리보다 그 시점에 만든 메모나 메시지가 신빙성 있는 자료로 평가될 가능성이 높습니다.
2단계: 규율 대상 해당 여부 점검 — '알면서' 요건
「성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률」 제2조 제1항 제2호는 성매매알선 등 행위의 하나로 "성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금, 토지 또는 건물을 제공하는 행위"를 정하고 있습니다. 조문 원문과 현행 시행일은 국가법령정보센터에서 법령명으로 검색해 확인할 수 있습니다. 이 문언에서 핵심은 '알면서'입니다. 건물을 빌려주었다는 사실만으로 바로 해당하는 것이 아니라, 성매매에 쓰인다는 사실을 인식한 상태에서 제공이 이루어져야 합니다.
따라서 같은 건물주라도 시점에 따라 법적 평가가 달라질 수 있습니다. 아래는 조문 문언을 기준으로 상황을 나누어 본 비교입니다. 실제 사건에서 인식 여부는 수사기관과 법원이 계약 경위, 임대료 수준, 건물 관리 실태 등 여러 사정을 종합해 판단하므로, 아래 구분은 점검용 기준일 뿐 결론을 보장하지 않습니다.
- 계약 당시부터 성매매 용도임을 알고 임대한 경우: 문언상 '알면서 건물을 제공하는 행위'에 정면으로 해당할 소지가 큽니다.
- 계약 당시에는 몰랐으나 이후 알게 되었고 임대를 계속한 경우: 인지 시점 이후의 제공이 문제될 수 있으므로, 알게 된 뒤의 조치가 중요한 판단 자료가 됩니다.
- 알게 된 직후 해지 통지 등 임대를 끝내는 조치에 착수한 경우: 계속 제공할 의사가 없었다는 점을 보여 주는 자료가 됩니다.
- 끝까지 알지 못한 경우: '알면서' 요건이 충족되지 않으므로 이 조항의 규율 대상에서 벗어납니다. 다만 몰랐다는 점은 자료로 설명해야 합니다.
점검 절차에서 함께 확인할 점은 자신의 관여가 단순 임대에 그치는지입니다. 같은 호는 건물 제공과 별도로 '성매매의 장소를 제공하는 행위'도 정하고 있으므로, 건물주가 내부를 직접 나누어 꾸며 주거나 운영에 손을 보탠 사정이 있으면 평가가 달라질 수 있습니다. 또한 형사법에서 고의는 확정적으로 안 경우뿐 아니라 가능성을 인식하고도 받아들인 경우까지 문제될 수 있는 것이 일반적인 판단 방식이므로, "확실히는 몰랐다"는 설명만으로 충분하다고 보기는 어렵습니다.
3단계: 임대차 정리 — 해지 통지와 반환 요구
인지 시점 이후 임대를 계속하는 것은 2단계의 위험을 키우므로, 계약을 정리하는 절차로 넘어가게 됩니다. 민법 제610조는 차주가 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용·수익해야 하고, 이를 위반하면 대주가 계약을 해지할 수 있다고 정하며, 민법 제654조는 이 규정을 임대차에 준용합니다. 계약서에 용도(예: 일반음식점, 사무실)가 적혀 있다면 그 기재가 용법 위반을 설명하는 근거가 됩니다.
해지는 상대방에 대한 의사표시로 하므로(민법 제543조), 도달 사실이 남는 방식으로 통지하는 것이 실무상 일반적입니다. 이 단계의 결정 주체는 건물주이며, 임차인이 반환을 거부하면 건물 인도를 구하는 민사소송으로 넘어가 법원이 판단합니다. 준비 목록은 다음과 같습니다.
- 임대차계약서 원본과 용도 기재 부분입니다.
- 해지 사유와 반환 요구 기한을 적은 통지서 및 발송·도달 증빙입니다.
- 임대료 입금 내역으로, 인지 시점 전후가 구분되도록 정리합니다.
- 현장 확인 기록(방문 일시, 간판·출입 상태 등)이며, 무단 진입이나 임의 철거는 별도 분쟁을 낳을 수 있으므로 피합니다.
통지서를 쓸 때의 기준은 확인된 사실만 적는 것입니다. 수사 결과가 나오기 전에 임차인을 범죄자로 단정하는 표현을 쓰기보다, 계약서상 용도와 실제 사용 실태가 다르다는 점, 단속 연락을 받은 사실처럼 객관적으로 설명할 수 있는 내용을 해지 사유로 밝히는 편이 뒤의 분쟁에서 유리합니다. 계약서에 용도 기재가 없다면 용법 위반을 설명하기가 상대적으로 어려우므로, 계약 체결 당시 임차인이 밝힌 업종을 보여 주는 문자나 중개 기록을 함께 찾아 두는 것이 좋습니다.
4단계: 수사기관 조사 — 참고인 또는 피의자 출석
임차인의 영업장이 단속되면 건물주는 참고인으로 연락을 받거나, 건물 제공 혐의가 의심되면 피의자로 조사를 받을 수 있습니다. 성매매 알선 사건의 수사는 경찰청 산하 경찰관서가 담당하며, 출석 일정은 수사기관이 통지하고 조율합니다. 조사 단계의 법정 기한은 사건마다 달라 일률적으로 정할 수 없으므로, 통지서에 적힌 일시와 담당 부서를 기준으로 준비합니다.
이 단계의 쟁점은 언제 알았는지, 알게 된 뒤 무엇을 했는지입니다. 1단계의 날짜 기록과 3단계의 해지 통지 증빙이 그대로 진술의 뒷받침이 됩니다. 시세보다 현저히 높은 임대료를 받았거나, 단속 이후에도 같은 임차인과 재계약한 사정이 있으면 인식을 추단하는 자료로 쓰일 수 있으므로, 해당 사정이 있다면 경위를 사실대로 정리해 두는 것이 바람직합니다. 피의자로 조사받게 되면 변호인의 조력을 받을 수 있습니다.
출석 전에는 계약 체결부터 해지 통지까지를 한 장의 시간순 정리표로 만들어 두면 진술이 흔들리지 않습니다. 정리표에는 날짜, 있었던 일, 뒷받침 자료의 이름을 한 줄씩 적습니다. 출석 요구가 참고인 자격인지 피의자 자격인지도 통지 단계에서 확인해 두어야 합니다. 자격에 따라 조사에서 묻는 범위와 준비할 방어 자료의 양이 달라지기 때문입니다.
5단계: 검사 처분과 재판 — 처벌 범위와 몰수·추징
수사가 끝나면 검사가 기소 여부를 결정하고, 기소되면 법원이 유무죄와 형을 정합니다. 같은 법 제19조 제1항은 성매매알선 등 행위를 한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로, 제2항은 이를 영업으로 한 사람을 7년 이하의 징역 또는 7천만원 이하의 벌금으로 정하고 있습니다. 법정형은 개정될 수 있으므로 처분 시점의 현행 조문을 다시 확인해야 합니다.
같은 법 제25조는 해당 범죄로 얻은 금품이나 그 밖의 재산을 몰수하고, 몰수할 수 없으면 그 가액을 추징하도록 정합니다. 건물주에게 이 조항이 적용될 경우 인지 시점 이후 받은 임대료가 '범죄로 얻은 재산'에 해당하는지가 다투어질 수 있습니다. 3단계에서 임대료 입금 내역을 인지 시점 전후로 나누어 정리해 두라고 한 이유가 여기에 있습니다. 구체적 금액 산정은 사건 기록에 따라 달라지므로, 이 노트는 확인할 항목만 제시합니다.
제1항과 제2항 가운데 어느 쪽이 적용되는지는 공소장의 적용 법조를 보면 확인할 수 있습니다. 한 번의 임대가 문제된 것인지, 여러 호실을 같은 방식으로 반복해 내준 것인지에 따라 '영업으로' 했는지가 다투어질 수 있으므로, 건물주는 문제된 호실과 기간이 공소사실에 어떻게 특정되었는지부터 확인하게 됩니다. 처분 통지나 공소장을 받은 뒤에는 그 내용이 1단계의 날짜 기록과 어긋나는 부분이 있는지 대조하는 것이 다음 대응의 출발점입니다.
6단계: 이후 관리 — 재임대 전 점검
건물을 돌려받은 뒤 새 임차인을 들일 때에는 같은 문제가 반복되지 않도록 계약 단계에서 기록을 남기는 것이 좋습니다. 법정 기간은 없고 결정 주체는 건물주이며, 준비 서류는 새 계약서와 용도 확인 자료입니다.
- 계약서에 구체적 용도와 용도 위반 시 해지 조항을 명시합니다.
- 업종에 인허가가 필요하면 그 사본을 받아 둡니다.
- 정기 점검 일시와 결과를 기록해, 사정을 몰랐거나 즉시 조치했다는 점을 뒤에도 설명할 수 있게 합니다.
점검의 기준은 나중에 제3자가 보아도 확인할 수 있는 형태로 남기는 것입니다. 구두로 확인한 내용은 문자나 이메일로 다시 보내 기록을 만들고, 내부 구조를 바꾸는 공사 요청이 들어오면 그 용도를 서면으로 받아 둡니다. 이전 사건으로 조사를 받은 건물주라면 같은 건물에서 비슷한 일이 다시 생겼을 때 인식 여부가 더 엄격하게 평가될 수 있으므로, 재임대 시 기록을 남기는 일의 무게가 그만큼 커집니다.
이 노트는 일반 정보이며 개별 사건의 결론을 대신하지 않습니다. 실제 대응은 사건 기록과 현행 조문을 기준으로 전문가와 함께 검토하는 것이 바람직합니다.